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先日、古家物件投資についてブログ記事を書いていましたが、このタイミングで弊社の賃貸管理物件である古家賃貸戸建てのトラブルが発生しました。
賃借人様から「水道局から漏水の可能性があるとお知らせ票が入っていた」と連絡がありましたので弊社から水道局へ連絡してみると不在時に水道メーターが動いていたので漏水の可能性があると言うことでした。
水道局による漏水調査は無料で行っているとのことなので調査依頼したところ、やはり漏水しているとの調査報告がありました。
水道メーターより水道本管側で漏水の場合は無償で水道局が交換してくれますが、水道メーターより宅内側の場合は自費負担となります。
今回のケースは宅内側での漏水と言うことが判明しましたので自費修理となります。
設備業者さんと現地に赴きトイレの給水タンクや全ての蛇口を確認しますが水漏れはありません。
そこで業者さんに古家の床下に潜ってもらいましたが開口一番「土間が湿っていますね」とのこと。
露出した既設の水道管や給湯用管を確認してもらったところ漏水箇所は見当たりません。ただし、鋼管（通称白ガス管）は画像の通り錆びていました。
新築後44年経過しておりその間水道管の交換はされていないようなので錆びて当然ですね。
建物外に設置してある給湯器や外水栓も確認しますが水漏れはありませんでした。
設備業者さんによる調査結果は、漏水箇所は敷設された土中にある管であると思われるが漏水箇所を特定するのは土中に敷設された全ての管を確認しなければ無理とのことです。
こちらの古家は増改築され土中に敷設された既存の水道管配置がどうなっているのか分からず床下に入ることが出来ない箇所もあります。
そこで漏水箇所を探すより新たな管を敷設した総入れ替えした方が費用も安く工事期間も短縮することが出来るのでこの方法で見積をお願いしています。
因みに我が家では新築から20年経過時に給水管と給湯管を樹脂製の物に交換しました。
交換後の配管画像です。青色管が給水でピンクに見える管が給湯になります。
私の自宅はコンパクトな建物で基礎が高くベタ基礎で土間と違い工事がやりやすい床下ですが、それでも給水給湯管全交換の工事費用は30万円以上かかりました。
当時からすると現在は消費税率が上がり、配管部材に至っては物により2倍以上の価格になっています。
見積が出なければ正確な金額は分かりませんが少なくとも40万円程度の出費は見ておいた方が良いのではないでしょうか。
仮に40万円の工事費支出と考えると家賃の半年分以上が飛ぶことになります。
こちらの物件は元から大家さんの持ち家なので古家投資ではないのですが、築年数が経過すると古家になってしまうのです。
新たに古家ボロ物件に投資される方は、投資していきなりこのようなリスクの発生があることを十分に理解し自己責任で投資してください。
見てくれだけ良くして、断熱材が入っていなかったり水道配管が古いままであったりする物件は多数存在していると思われますので、目先の家賃収入だけではなくランニングコストとリスクまで考えて収益計画を立てることが大切です。
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