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法務局に法人登記事項取証明書を取得しに行ったついでに近くにある長崎市立図書館でボロ物件カリスマ投資家と呼ばれている方の著書を借りてきました。
私も不動産投資（新築分譲住宅販売）を行っていますが著者のような賃貸経営には興味はありませんが著者を崇拝する同業者さんもおられるのでどのような内容なのかと思い暇つぶしにでもなればと読んでみました。
内容は階段物件や再建築不可物件など不動産としての価値が低く一般の方が購入を敬遠するボロ物件をビックリするくらいの低価格で購入し300万円ほどかけて見てくれリフォームを行い賃貸に出し実質利回り年20％以上を狙うスキームです。購入とリフォームは現金で行うのが肝です。
2021年12月現在のゆうちょ銀行の定期貯金の金利は年0.002％です。
1,000万円貯金しても利息は200円しかつかず源泉徴収税を20％引かれた利息は180円しか残りません。
こんな時代に実質利回り年20％に魅力を感じてしまうのは当たり前なのでしょう。
なにせ投資金額1,000万円で年20％の利回りならば200万円の利益ですから定期貯金の利息とは比べ物にならないですよね。
固定収入しかないサラリーマンや公務員には特に魅力的に映るでしょう。
実質利回り年20％で運用できれば5年で元が取れ6年目からの収入は全て手元に残る計算になります。
ここまでは凄く耳障りの良いスキームですね。
お金を増やしたい方は自己責任でチャレンジされてみては如何でしょうか。
上手くいけばお金を増やせる可能性があります。
私は同じ不動産投資でもやり方が違うのでボロ物件投資は肌に合わないので取り組むことはないと思います。
机上論のように実質利回り年20％で運用できれば良いのですが空室リスクに賃借人とのトラブルや自殺等による塩漬け物件になる可能性は否めません。
また、出口戦略で儲けが出ている状態で売り抜けなけらば最終的に老朽化した建物解体が待っています。
自動車や重機の入らない階段物件の車道からの距離でも建物解体費用の違はがありますが費用は過大となり建物の規模にもよりますが300万円程度は見ておいた方が無難でしょう。もしくはそれ以上の解体費用負担が発生するかもしれません。
ボロ物件を10年所有したと仮定し家賃50,000円×12ヶ月×10年＝6,000,000円の収入です。
10年間の収入6,000,000円－3,000,000円（購入時の初期費用）－3,000,000円（解体費用）＝0円となり手残り0円です。
10年間の賃貸期間中には、家賃収入からリフォーム費用の減価償却費が控除されるものの火災保険料や固定資産税の支払いに退去時の原状回復費用や修繕費用も発生するでしょう。賃貸収入からは所得税も引かれるので10年間で得た収入の実質手残金額はマイナスになる可能性は否定できません。
私のような悲観主義者には賃貸投資は向いていないですね。起こるか分からない賃借人とのトラブルや自殺に空室など負の可能性に怯える小心者には無理です。
お金を増やしたい方、最終の出口戦略が取れる自信のある方には参考になる本かもしれません。
お金の増やし方は人それぞれなので自分に合った方法を見つけましょう。ただし、投資はお金が増えること前提で行いますが減ることもあることを絶対に忘れないようにしましょう。
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